Размер шрифта: A A A
Цвет сайта: A A A A

Правила застройки землепользования

13.03.2015

 

 


ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЙ

ИНСТИТУТ «ЯКУТПРОЕКТ»

 

 

 

 

Я К У Т С К

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ И МЕЖЕВАНИЯ

ТЕРРИТОРИЙ КВАРТАЛОВ г. ЯКУТСКА

И ПРИГОРОДОВ В 2013 году

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Проект межевания территории

квартала № 76 г. Якутска

 

Заказчик: Муниципальное казенное учреждение «Департамент градостроительной политики Окружной администрации города Якутска»

Муниципальный контракт: № 2013/44-269 от  7 августа 2013 года

Исполнитель: ОАО РПИИ «Якутпроект»

  Шифр: 2013/44-269

Арх №:                  

 

Генеральный директор                                                                                                И.С. Андросов

Главный архитектор института                                                                          И.И. Шишигин

Главный инженер проекта                                                                                           Ю.И. Холмогоров

Начальник отдела генеральных планов                                                   И.Д. Алексеева

Зам. генерального директора,

начальник инженерного отдела                                                                          В.А. Попов

Начальник электротехнического отдела                                                   Д.Н. Захарова

 

 

 

г. Якутск - 2014 г.

СОСТАВ ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ

№№

п/п

Наименование чертежей

Масштаб

Инв. №

Примечание

Tом III

Проект межевания территории квартала

1

Пояснительная записка.

«Проект межевания территории квартала № 76 г. Якутска»

А4

 

 

2

Схема современного использования территории в период подготовки проекта межевания территории квартала № 76  г. Якутска

М 1:2000

 

 

3

Чертеж межевания территории квартала № 76 г. Якутска

М 1:2000

 

 

4

Схема расположения сервитутов на территории  квартала № 76 г. Якутска

М 1:2000

 

 

5

Электронная версия. Текст в формате Word, иллюстрированные материалы (карты-схемы) в формате Jpg

CD

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ

 

 

Наименование

Страницы

 
Часть 1         ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

1.1

Введение

 

1.2

Исходные материалы

 

1.3    

Анализ существующего положения

 

 

Часть 2. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

 

2.1

Проектное решение

 

2.2

Расчет территорий, подлежащих межеванию

 

2.3

Проект красных линий и линий регулирования застройки

 

2.4

Сервитуты и иные обременения

 

2.5

Установление охранных зон

 

 

Часть 3.        ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ

 

 

Часть 4. ОСНОВНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Часть 1        
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Введение

           

                        Проект межевания территории квартала № 76 г. Якутска разработан в составе «Проекта планировки и межевания территорий кварталов г. Якутска и пригородов в 2013 году» в соответствии со следующей нормативно-правовой документацией:

            - Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 №1223 «Об Утверждении Положения об определении размеров и об установлении границ земельных участков в кондоминиумах» с изменениями и дополнениями от 21.08.2000 г., постановление Правительства №615;

            - Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ;

            - Земельный кодекс РФ от 26.10.2001 г. №136-ФЗ;

            - Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 98-ФЗ;

            - СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»;

            - Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;

            - Постановление Правительства Рф от 04.04.2002 г. № 214 «Об утверждении положения о государственной экспертизы землеустроительной документации»;

            - Постановление Правительства Рф от 26.04.2002 г. № 273 «Об утверждении положения о контроле за проведением землеустройства»;

            - Постановление Правительства Рф от 07.06.2002 г.№ 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства»;

            - Постановление Правительства Рф от 26.04.2002 г.№ 514 «Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства»;

            - СП 42.13330.2011 (СНиП  02.07.01-89*) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

            - СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 № 210).

Основанием для подготовки проекта межевания является Муниципальный контракт № 2013/44-269 от 07 августа 2013 г., техническое задание на разработку градостроительной документации, а также:

- Генеральный план ГО «Город Якутск», утвержденный Решением якутской городской Думы от 15.02.2012 г ,№РЯГД-42-7, «О внесении изменений и дополнений в постановлении городского собрания Депутатов г. Якутска от 16.03.2005 г., ПГС №30-1, «Об утверждении генерального плана городского округа «город Якутск».

-            Распоряжение Правительства РС(Я) от 22.04.2012 № 294-р «О распределении субсидий из республиканского бюджета местным бюджетам на реализацию мероприятий подпрограммы «Градостроительное планирование, развитие территорий. Снижение административных барьеров в области строительства» государственной программы РС(Я) «Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы» на 2012 год»;

-            Правила землепользования и застройки города Якутска

-                        Проект планировки территории квартала 76, разработанный в составе данного комплексного проекта

Задачами разработки проекта межевания являются обеспечение следующих требований:

           - анализ фактического землепользования на территории квартала;

-    определение в соответствии с нормативными требованиями площадей земельных участков исходя из фактически сложившейся планировочной структуры на территории квартала,

-    формирование границ застроенных земельных участков с учетом функционального назначения объектов застройки в территориальной зоне,

-    обеспечение условий эксплуатации объектов, расположенных на территории квартала в границах формируемых земельных участков,

-    установление границ не застроенных земельных участков с учетом возможности размещения объектов капитального строительства по виду разрешенного использования в территориальной зоне.

Особенности подготовки проекта межевания территории.

Основными исходными данными явились кадастровые данные,  предоставленные Заказчиком из сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСЕЕСТР) по РС(Я)  в виде кадастровых планов территорий в формате xml. Эти данные были использованы в виде векторной и аналитической основы для разработки проектов межевания. Границы зарегистрированных земельных участков учтены при разработке проектов планировки и соответственно при разработке проектов межевания, а атрибутивные данные о видах использования земель, и о сведениях по правообладателям земельных участков стали материалом для анализа использования территории, а также стали обоснованием для принятия проектных решений.

В процессе разработки схемы использования территории кварталов города Якутска в период подготовки проекта межевания в результате тщательно анализа данных РОСЕЕСТРа, выявлено что при постановке на учет в Государственный реестр прав на недвижимое имущество используется порядка 106 видов значений  использования земель. Так, земельные участки для размещения объектов жилой застройки представлены 8 значениями, объектов общественного назначения - 28 значениями, объектов промышленности и коммунально-складского назначения — 10 значениями, сельскохозяйственного назначения — 10 значениями, рекреационного назначения — 9 значениями, транспортного назначения — 19 значениями, инженерно-технического назначения — 16 значениями, иного и специального назначения — 6 значениями.

В проекте межевания территорий кварталов города Якутска и пригородов виды использования земель приняты  строго в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 октября 2011 г. № П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» (в ред. Приказа Росеестра от 10.07.2013 № П/274)

Таким образом в проекте межевания территорий кварталов города Якутска и пригородов принято 38 значений видов использования земель.

Проект межевания территории охватывает территорию квартала № 76 г. Якутска. Существенную роль в вопросе межевания территории квартала и размещения новых объектов играют ранее зарегистрированные земельные участки, которые требуют соблюдения условий по обеспечению правоотношений, а также соблюдения охранных требований.

Подготовка проекта  межевания осуществляется в составе комплексной разработки проектов планировки и межевания города Якутска в границах проектных планировочных образований, т.е. в границах линий регулирования застройки, установленных проектом планировки. и учитывает фактическое землепользование, градостроительные нормативы, установленные на данной территории. Правомерность формирования земельных участков определена действующим законодательством и нормативными актами муниципального уровня.

Согласно Градостроительного кодекса на основании проекта планировки и межевания необходима в последующем разработка в виде отдельных документов градостроительных планов земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.  Именно в составе градостроительного плана земельного участка могут быть приняты решение о включении информации о возможности или невозможности разделения его на несколько земельных участков.

 

 

1.2 Исходные материалы

 

 

Исходными материалами для разработки Проекта межевания  территории квартала № 76 г. Якутска  являются:

- Генеральный план, утвержденный Решением якутской городской Думы от 15.02.2012 г. №РЯГД-42-7 «О внесении изменений и дополнений в постановлении городского собрания Депутатов г. Якутска от 16.03.2005 г. ПГС №30-1 «Об утверждении генерального плана городского округа «город Якутск»а;

- Проект планировки территории квартала 76, разработанный в составе данного комплексного проекта;

- Кадастровые планы территорий г. Якутска по состояние на август 2013 г.

- Топографическая съемка М 1:500

 

1.3 Анализ существующего положения

Проектируемой территорией являются три квартала, объединенные планировочно в один элемент № 76, расположенный в городе Якутске Республики Саха (Якутия). Территории кварталов расположены в кадастровых кварталах № 106007, 106006, 106004, 106003 и 106002.

Квартал № 76 расположен в западной части города и ограничен с запада объездным шоссе, с северной стороны Вилюйским трактом, с востока ул. Макаренко и с южной части ул. Ильменская.

Территория, занимаемая кварталом № 76, составляет   50,7 га.

На территории находятся существующие объекты образования, общественно-бытового обслуживания, инженерной инфраструктуры, коммунально складской, производства, а также двух этажные жилые дома.

Квартал состоит в основном из деревянной застройки. Объекты общественных деловых центров  находятся от жилых групп в шаговой доступности. Основной тип жилой застройки – 1-2- этажные дома, дома блокированного и усадебного типа, плотность населения низкая.

Пропорции участка проектирования позволяют сформировать жилые группы домов с обеспечением внутридворовым комплексом элементов благоустройства.

            Исходя из сборов данных на 2013 год на территории квартала № 76 в кадастровом учете находятся 377 земельных участков, сведения которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

            Основные планировочные решения по планируемому размещению объектов капитального строительства и линейных объектов приняты на основе проекта планировки, разработанного в составе данного комплексного проекта (в составе проекта планировки центральной части города Якутска)

            Исходя из сборов данных на 2013 год в квартале г. Якутск в кадастровом учете находятся 33927 земельных участков, сведения которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

                        Квартал состоит из 5 кадастрового квартала, 1 из которых приведены в таблице 1 для анализа проектной территории.

В данной таблице в примечании указаны статус земельных участок, а также дата постановки на учет государственной регистрации. Земельные участки, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, являются объектами землеустройства с неустановленными границами, межевые планы на них отсутствует.

 

 

 

 

 

 


 


Часть 2        

ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

 

1.1  Проектное решение

 

Проект межевания выполняется по результатам расчета нормативных площадей земельных участков каждого отдельного здания в соответствии с рекомендациями СН-30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», а также с учетом рекомендаций СП 42.13330.2011 (СНиП 2.07.01-81*) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

Проектом межевания предлагается сформировать земельные участки под объекты строительства, а также корректировка конфигурации и площади существующих земельных участков с учетом правил и норм.

Согласно Генеральному плану города Якутск и проекта планировки квартала № 76,  планируемые мероприятия по застройке предусмотрены  на территориях вне санитарно-защитных зон, что отвечает требованиям планировки и застройки, в соответствии с СанПиН  2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», согласно которым не допускается размещение объектов для проживания в пределах охранных и санитарно-защитных зон.

Проектные работы по межеванию включают образование и внесение изменений границ существующих  земельных участков с не удобной конфигурацией  под объекты общественного, делового и бытового обслуживания, зоны жилой застройки.

Границы земельных участков под здания и сооружения устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков, границам внутриквартальных проездов и другим естественным границам.

 

2.2  Расчет территорий, подлежащих межеванию

 

Проект межевания территории выполняется по результатам анализа ранее созданных или ранее сформированных земельных участков в границах межевания согласно разработанному проекту планировки.

Площадь в границах межевания.

При определении территории, подлежащих межеванию а данном проекте учтены — общая площадь сохраняемых, ранее созданных и ранее сформированных земельных участков, улиц, дороги, проезды, площади.

Площадь территории, подлежащей межеванию, определяется по следующей формуле:

Sм.=Sт.м.-Sс.з.у.-Sу.д.пл.;

 

где: Sм. - площадь территории, подлежащей межеванию;

       Sт.м. - площадь территории межевания;

Sс.з.у. - площадь сохраняемых ранее созданных и ранее сформированных земельных участков;

       Sу.д.пл. - площадь улиц, дорог, площадей и прочих территорий.

Площадь территории межевания разделен на кадастровые квартала и высчитывается отдельно по кадастровым кварталам.

 

 

 

 

 

Таблица 4. Перечень земельных участков, находящиеся квартале , сведения о границах которых отсутствуют в ГКН

 

 

 

 

 

Таблица 5. Перечень земельных участков, находящиеся квартале , границы которых расширяются за счет прирезки

 

 

К корректируемой площади прибавляет площадь прирезки и получаем территорию межевания, 3,0 га.

 

Таблица 6. Перечень земельных участков, находящиеся квартале, границы которых выходят за пределы границ красных линий

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Площадь земельного участка (кв.м)

Площадь изъятия

(кв. м)

1

14:36:106002:11

404

404

 

 

 

 

Итого

404

404

 

Проектная площадь межевания земельных участков, подлежащих изъятию, равна 0,00404 га.

 

 

 

 

 

 

Таблица 7. Перечень изымаемых существующих земельных участков, находящиеся квартале,

 

 

2.3 Проект красных линий и линии регулирования застройки

 

      Красные линии улиц и проездов определены проектом планировки квартала № 76 и ограничивают территорию, предназначенную для размещения инженерных и транспортных коммуникаций. Размеры определены (расстояние между красными линиями) определены категорией каждой из существующих и планируемых улиц — от 10 до 15 м по улицам и проездам в существующей жилой застройке. Линия регулирования застройки устанавливались в соответствии с параметрами разрешенного строительного изменения объектов недвижимости:

·         минимальное расстояние от зданий и сооружений до красной линии улиц  составляет 5 м;

·         минимальное расстояние от зданий и сооружений до красной линии проездов — 3 м.

      Красные линии запроектированы и назначены согласно РДС 30-201-98 Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации.

 

2.4 Сервитуты и иные обременения

 

Публичным сервитутом будут обременена улично-дорожная сеть, территории под инженерными сетями, площадь

 На территории проектирования публичный сервитут не установлен.

 

2.5. Установление охранной зоны

 

В границе проектирования существуют такие обременения, как охранные зоны узловых сооружений и линейных объектов инженерной инфраструктуры, которыми являются три центральных тепловых пункта, трансформаторная подстанции, сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, энергоснабжения, связи, газоснабжения. Общая площадь охранной зоны в территории межевания равна 

 

 

 

 

 

 

 
Часть 3        

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ

 

Настоящим проектом выполнено:

1.      Формирование границ земельных участков:

-      объектов инженерной инфраструктуры (линейных);

-      объектов жилых зданий;

-      объектов общественно-деловых зданий и сооружений;

-      объектов узловых сооружений;

2.      Формирование охранных зон объектов инженерной инфраструктуры.

3.      Координирование объектов землепользования.

4.      Установление сервитута.

Настоящий проект обеспечивает равные права и возможности правообладателей земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Сформированные границы земельных участков позволяют обеспечить необходимые требования по содержанию и обслуживанию объектов жилой застройки в условиях сложившейся и планируемой планировочной системы территории проектирования.

Эти земли, в соответствии с законодательством РФ, субъекта РФ и местных нормативов, а также, Правилами землепользования и застройки населенного пункта, предоставляются для строительства и эксплуатации юридическим и физическим лицам.

Площади земель приведены в таблицах.

Земельные участки под жилыми зданиями.

Земельные участки под жилыми зданиями, делятся:

-        земельные участки индивидуальной жилой застройки ;

-        земельные участки многоэтажной жилой застройки

-           земельные участки среднеэтажной жилой застройки .

            Таблица № 8. Соотношение существующих и проектируемых площадей земельных участков под жилыми домами

 

 

№№

 

 

Виды использования территорий

Площадь, га

Существующее положение

Проектное решение по межеванию

1

Индивидуальной жилой застройки

 

2,088

2

Многоэтажной жилой застройки

 

2,2485

3

Среднеэтажной жилой застройки

 

3,9211

 

Всего:

 

8,2576

            Площадь земель жилых зон включаемых в проектное решение  составляет 8,2576 га

 

* В существующем положении (3 колонка) отражены площади земельных участков, которые зарегистрированы в ГКН и имеют сведения о границах.

 

Земельные участки общественно-делового назначения.

Земельные участки общественно-делового назначения, подразделяются:

-           зоны делового, общественного и административного назначения;

-           коммерческого назначения.

 

Таблица № 9. Соотношение существующих и проектируемых площадей под объектами общественно-делового назначения 

 

 

№№

 

 

Виды использования территорий

Площадь, га

Существующее положение

Проектное решение по межеванию

1

Объектов социального и коммунально бытового назначения

-

0,0794

2

Объектов социального и коммунально бытового назначения

-

0,0746

3

Объектов физической культуры и спорта

-

0,6745

 

Всего:

-

0,8285

           

Площадь земель общественно-делового назначения, включаемых в проектное решение,  составляет  0,154 га.

 

Земельные участки производственного, инженерного  и транспортного назначения.

   Земельные участки производственного, инженерного  и транспортного назначения, включаются:

            - производственного, складского назначения;

            - инженерного и транспортного назначения.

Таблица № 10. Соотношение существующих и проектируемых площадей под объектами  производственного, инженерного  и транспортного назначения

 

 

№№

 

 

Виды использования территорий

Площадь, га

Существующее положение

Проектное решение по межеванию

 

 

 

 

1

инженерного и транспортного назначения

 

1,10

в т.ч.   уличная сеть

 

-

           сети инженерной инфраструктуры

(магистральные сети теплоснабжения от ГРЭ-2)

 

1,10

 

Всего:

-

1,10

            Площадь земель производственного, инженерного  и транспортного назначения  составляет = 1,10.га

 

   Земли общего использования.

«Земли общего пользования» занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

(выписка из Земельного кодекса п. 12 ст. 85)

 

Таблица № 11. Соотношение существующих и проектируемых площадей под земли общего пользования по кадастровым кварталам

№ п\п

Номер кадастрового квартала

Площадь, м2

Существующее положение

Проектное решение по межеванию

1

14:36:106003

-

9980

2

14:36:106007

-

3767

3

14:36:106004

--

2883

4

14:36:106002

-

7882

Итого

-

24512

 

            Площадь земель общего пользования, включаемых в границы территории межевания и не включаемых в площадь межевания по кварталам, составляет = 2,45 га

 

            Земельные участки рекреационного назначения

Земельные участки рекреационного назначения включаются земли в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Таблица № 11. Соотношение существующих и проектируемых площадей под земли рекреационного назначения

№№

 

 

Виды использования территорий

 

 

Площадь, га

Существующее положение

Проектное решение по межеванию

1

Земли  рекреационного назначения

-

0,94

 

Всего:

-

0,94

 

            Площадь земель рекреационного назначения включаемых в границы   межевания составляет = 0,94 га

 

Настоящим проектом обеспечиваются равные права и возможности правообладателей земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Сформированные границы земельных участков позволяют обеспечить необходимые требования по содержанию и обслуживанию объектов жилой застройки в условиях проектируемой планировочной системы города.

Земельные участки, сформированные настоящим проектом, определены для их оформления после окончания строительства и признания объектами недвижимости в установленном законом порядке.

 

 

 

 

4. ОСНОВНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА

 

#G0N п/п

Наименование показателей

Единица измерения

Современное состояние на период проектирования

Расчетный срок

1

Площадь проектируемой территории - всего

га

50,7

50,7

2

Территории, подлежащие межеванию (Sт.м.)

га

 

 

3

Площадь межевания

га

 

 

 

в том числе:

 

 

 

 

- территории жилой застройки

га

4,37

30,83

 

из них:

 

 

 

 

 

- территории многоэтажной застройки

га

4,37

6,94

 

 

- территории индивидуальной жилой застройки

га

-

23,89

 

 

в том числе:

 

 

 

 

- территории объектов социального и культурно-бытового обслуживания общественно-делового назначения

га

23,04

8,67

 

- территории инженерной и транспортной инфраструктуры

га

5,61

1,81

 

- территории промышленной и коммунально-складской застройки

га

12,37

-

 

- земли рекреационного назначения

 

-

13,77

 

- земли общего пользования

 

79,14

39,88

4

Территории, не подлежащие межеванию

м. кв

1953,76

1953,76

 



Дата создания: 13.03.2015 06:04:50
Дата изменения: 13.03.2015 06:06:01

Возврат к списку