ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЙ

ИНСТИТУТ «ЯКУТПРОЕКТ»

Я К У Т С К

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ И МЕЖЕВАНИЯ

ТЕРРИТОРИЙ КВАРТАЛОВ г. ЯКУТСКА

И ПРИГОРОДОВ В 2013 году

ТОМ III/мкр. Кангалассы

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Проект межевания территории

мкр. Кангалассы

                                                                                     Шифр: 2013/44-269

Арх №:                         

 Якутск - 2014 г.

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЙ

ИНСТИТУТ «ЯКУТПРОЕКТ»

Я К У Т С К

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ И МЕЖЕВАНИЯ

ТЕРРИТОРИЙ КВАРТАЛОВ г. ЯКУТСКА

И ПРИГОРОДОВ В 2013 году

ТОМ III/ мкр.Кангалассы

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Проект межевания территории

мкр.Кангалассы

Заказчик: Муниципальное казенное учреждение «Департамент градостроительной политики Окружной администрации города Якутска»

Муниципальный контракт: № 2013/44-269 от  7 августа 2013 года

Исполнитель: ОАО РПИИ «Якутпроект»

                                                                                     Шифр: 2013/44-269

Арх №:       183064                

Якутск - 2014 г.

СОСТАВ ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ

Состав авторского коллектива

Проект выполнен при авторском и организационном участии Гл. Архитектора г. Якутска А.И. Степанова , Начальника ДГП Г.Г. Новиковой, Нач. Арх-градо отдела А.А.Старостиной.

СОДЕРЖАНИЕ ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ

            Проект межевания территории мкр.Кангалассы разработан в составе «Проекта планировки и межевания территорий кварталов г. Якутска и пригородов в 2013 году» в соответствии со следующей нормативно-правовой документацией:

- Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 №1223 «Об Утверждении Положения об определении размеров и об установлении границ земельных участков в кондоминиумах» с изменениями и дополнениями от 21.08.2000 г., постановление Правительства №615;

- Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ;

- Земельный кодекс РФ от 26.10.2001 г. №136-ФЗ;

- Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 98-ФЗ;

- СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»;

- Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;

- Постановление Правительства РФ от 04.04.2002 г. № 214 «Об утверждении положения о государственной экспертизы землеустроительной документации»;

- Постановление Правительства РФ от 26.04.2002 г. № 273 «Об утверждении положения о контроле за проведением землеустройства»;

- Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 г.№ 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства»;

- Постановление Правительства РФ от 26.04.2002 г.№ 514 «Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства»;

- СП 42.13330.2011 (СНиП 02.07.01-89*) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

- СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 № 210).

Основанием для подготовки проекта межевания является Муниципальный контракт № 2013/44-269 от 07 августа 2013 г., техническое задание на разработку градостроительной документации, а также:

- Генеральный план мкр.Кангалассы ГО «Город Якутск»,

-            Распоряжение Правительства РС(Я) от 22.04.2012 № 294-р «О распределении субсидий из республиканского бюджета местным бюджетам на реализацию мероприятий подпрограммы «Градостроительное планирование, развитие территорий. Снижение административных барьеров в области строительства» государственной программы РС(Я) «Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы» на 2012 год»;

-            Правила землепользования и застройки города Якутска

-                        Проект планировки территории мкр.Кангалассы, разработанный в составе данного комплексного проекта

Задачами разработки проекта межевания являются обеспечение следующих требований:

           - анализ фактического землепользования на территории квартала;

-    определение в соответствии с нормативными требованиями площадей земельных участков исходя из фактически сложившейся планировочной структуры на территории квартала,

-    формирование границ застроенных земельных участков с учетом функционального назначения объектов застройки в территориальной зоне,

-    обеспечение условий эксплуатации объектов, расположенных на территории квартала в границах формируемых земельных участков,

-    установление границ не застроенных земельных участков с учетом возможности размещения объектов капитального строительства по виду разрешенного использования в территориальной зоне.

Особенности подготовки проекта межевания территории.

Основными исходными данными явились кадастровые данные, предоставленные Заказчиком из сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСЕЕСТР) по РС(Я) в виде кадастровых планов территорий в формате xml. Эти данные были использованы в виде векторной и аналитической основы для разработки проектов межевания. Границы зарегистрированных земельных участков учтены при разработке проектов планировки и соответственно при разработке проектов межевания, а атрибутивные данные о видах использования земель, и о сведениях по правообладателям земельных участков стали материалом для анализа использования территории, а также стали обоснованием для принятия проектных решений.

В процессе разработки схемы использования территории кварталов города Якутска в период подготовки проекта межевания в результате тщательно анализа данных РОСЕЕСТРа, выявлено что при постановке на учет в Государственный реестр прав на недвижимое имущество используется порядка 106 видов значений использования земель. Так, земельные участки для размещения объектов жилой застройки представлены 8 значениями, объектов общественного назначения - 28 значениями, объектов промышленности и коммунально-складского назначения — 10 значениями, сельскохозяйственного назначения — 10 значениями, рекреационного назначения — 9 значениями, транспортного назначения — 19 значениями, инженерно-технического назначения — 16 значениями, иного и специального назначения — 6 значениями.

В проекте межевания территорий кварталов города Якутска и пригородов виды использования земель приняты  строго в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 октября 2011 г. № П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» (в ред. Приказа Росеестра от 10.07.2013 № П/274)

Таким образом в проекте межевания территорий кварталов города Якутска и пригородов принято 38 значений видов использования земель.

Проект межевания территории охватывает территорию мкр.Кангалассы. Существенную роль в вопросе межевания территории квартала и размещения новых объектов играют ранее зарегистрированные земельные участки, которые требуют соблюдения условий по обеспечению правоотношений, а также соблюдения охранных требований.

Подготовка проекта межевания осуществляется в составе комплексной разработки проектов планировки и межевания города Якутска в границах проектных планировочных образований, т.е. в границах линий регулирования застройки, установленных проектом планировки и учитывает фактическое землепользование, градостроительные нормативы, установленные на данной территории. Правомерность формирования земельных участков определена действующим законодательством и нормативными актами муниципального уровня.

Согласно Градостроительного кодекса на основании проекта планировки и межевания необходима в последующем разработка в виде отдельных документов градостроительных планов земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.  Именно в составе градостроительного плана земельного участка могут быть приняты решение о включении информации о возможности или невозможности разделения его на несколько земельных участков.

Исходными материалами для разработки Проекта межевания территории     мкр.Кангалассы  являются:

1. Генеральный план, мкр.Кангалассы ГО «Город Якутск»;

2. Внесение изменений в генеральный план городского округа «город Якутск» в части населенного пункта г. Якутска, утвержденного нормативно — правовым актом якутской городской Думы  от 20 12 2012 г. №112-НПА;

3. Основные виды разрешенного использования в соответствии с картой градостроительного зонирования в редакции утвержденном нормативно — правовым актом от 14.11.2012 г. №95-НПА;

4. Кадастровые планы территорий мкр. Кангалассы по состояние на январь 2014 г.

5. Топографическая съемка М 1:1000;

6.  Проект планировки территории мкр.Кангалассы, разработанный в составе данного комплексного проекта.

1.3 Сведения об использовании территории в период подготовки проекта межевания территории. Анализ существующего положения

Территория квартала расположена в кадастровых кварталах № 101001, 101002.

Проектируемая территория находится в 37-ми км. северном направлении от г. Якутск, граница микрорайона Кангалассы проходит вдоль границы с. Капитоновка.

В границе мкр.Кангалассы имеются следующие улицы: ул.Ольховая, ул.Объездная, ул. 26 партсъезда, ул.Дачная, ул.Молодёжная, ул.Ленина, ул.Комсомольская, пер.Октябрьский ул.Лесная, ул.Нагорная, ул.Пионерская, Пер.Геологов, ул.Карла Маркса, ул.Набережная, ул.Ягодная, ул.Пушкина.

Территория, занимаемая мкр.Кангалассы, составляет   748 га.

Данная территория представляет собой застроенную территорию преимущественно индивидуальной жилой застройкой и землями сельскохозяйственного назначения.

В проектируемой территории   находятся следующие обьекты соцкульбыта: административные здания (Администрация мкр.Кангалассы, Дом культуры), учебно-образовательные здания (Детский сад, школа), медицинское учреждение, производственные корпусы, торговый центр и магазины ( продовольственных товаров и т.д.).

            Исходя из сборов данных на 2013 год на территории мкр.Кангалассы в кадастровом учете находятся 542 земельных участков, сведения которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

            Основные планировочные решения по планируемому размещению объектов капитального строительства и линейных объектов приняты на основе проекта планировки, разработанного в составе данного комплексного проекта (в составе проекта планировки  мкр.Кангалассы)

            Квартал состоит из 2 кадастровых кварталов, сведения из которых приведены в таблице 1: «Перечень земельных участков, зарегистрированных в Государственном кадастре недвижимости», в которой приведены данные о застроенных земельных участках, стоящих на учете в ГКН. В данной таблице в примечании указаны статус земельных участок, а также дата постановки на учет государственной регистрации. Земельные участки, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, являются объектами землеустройства с неустановленными границами, межевые планы, кадастровые номера на них отсутствует. Данные земельные участки подлежат государственной регистрации.

Границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты отображены на «Схеме современного использования территории в период подготовки Проекта межевания территории квартала».

Схема кадастровых кварталов мкр.Кангалассы

Таблица 1

Часть 2        

ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

2.1. Красные линии и линии регулирования застройки

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые, (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения) трубопроводы автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты).

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуются неограниченный круг людей (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Подготовка проекта межевания территории мкр.Кангалассы осуществлена применительно к застроенным и подлежащим к застройке территориям, расположенным в границах элемента планировочной структуры, определенных красными линиями при разработке ППТ квартала.

Красные линии улиц и проездов определенные проектом планировки мкр.Кангалассы ограничивают территорию, предназначенную для размещения инженерных и транспортных коммуникаций.

 На территории села находятся следующие водные объекты: озера, протока р. Лена. Проектом межевания предусмотрено сохранение лесной растительности, а также водных объектов.

Зоны с особыми условиями использования территории расположены в северной и южной частях квартала. Предусмотрены охранные зоны вдоль водных объектов, канализационных, тепловых и водопроводных сетей.

Размеры определены (расстояние между красными линиями) категорией каждой из существующих и планируемых улиц — от 10 до 15м по улицам и проездам в существующей жилой застройке. Параметров улично-дорожной сети, принятые проектом планировки равны 15-20м.

Линия регулирования застройки устанавливались в соответствии с параметрами разрешенного строительного изменения объектов недвижимости:

·         минимальное расстояние от зданий и сооружений до красной линии улиц  составляет 5 м;

·         минимальное расстояние от зданий и сооружений до красной линии проездов — 3 м.

Красные линии запроектированы и назначены согласно РДС 30-201-98 Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации.

Проект межевания территории выполняется по результатам анализа ранее созданных или ранее сформированных земельных участков в границах межевания согласно разработанному проекту планировки.

Площадь в границах межевания 548 га.

Основанием для определения (расчета) территорий, подлежащих межеванию, является проект планировки территории мкр.Кангалассы. Проектом планировки определены границы планируемых земельных участков и учтены — общая площадь сохраняемых, ранее созданных и ранее сформированных земельных участков, улиц, дороги, проезды, площади.

Площадь территории межевания разделена на кадастровые квартала и высчитана отдельно по кадастровым кварталам на стадии обоснования проекта планировки территории квартала.

При подготовке проекта межевания территории обеспечено соблюдение следующих требований:

- границы проектируемых земельных участков установлены в зависимости от функционального назначения и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

- границы существующих земельных участков не подлежат изменению, за исключением изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков (документом, подтверждающим согласие собственника является протокол публичных слушаний по проекту межевания территории).

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий установлены с учетом фактического землепользования и в соответствии с градостроительными нормативами.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определены в соответствии с действующими градостроительными нормативами, иными нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки ГО «Город Якутск».

При формировании зон жилой застройки в границы земельных участков включены территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиями и сооружениям; Открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для игр и отдыха детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

Для территорий промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определены с учетом технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

2.3 Проектное решение

Проект межевания выполнен на основе проекта планировки территории мкр.Кангалассы с учетом расчета нормативных площадей земельных участков каждого отдельного здания в соответствии с рекомендациями СН-30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», а также с учетом рекомендаций СП 42.13330.2011 (СНиП 2.07.01-81*) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

Проектом межевания предлагается сформировать земельные участки под объекты строительства, а также корректировка конфигурации и площади существующих земельных участков с учетом правил и норм.

Согласно Генеральному плану города Якутск и проекта планировки мкр.Кангалассы, планируемые мероприятия по застройке предусмотрены на территориях вне санитарно-защитных зон, что отвечает требованиям планировки и застройки, в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», согласно которым не допускается размещение объектов для проживания в пределах охранных и санитарно-защитных зон.

Проектные работы по межеванию включают образование и внесение изменений границ существующих земельных участков с не удобной конфигурацией под объекты общественного, делового и бытового обслуживания, зоны жилой застройки.

Границы земельных участков под здания и сооружения установлены по красным линиям, границам смежных земельных участков, границам внутриквартальных проездов и другим естественным границам.

Графические материалы проекта межевания выполнены в местной системе координат в масштабе 1:2000. Векторная модель проекта разработана на топографической основе М 1:1000, что соответствует точности масштаба ведения ГКН в ГО «Город Якутск».

Основным утверждаемым графическим материалом является чертеж межевания территории, на котором кроме красных линий и линий отступов от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений отображены границы сохраняемых застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.

Проектом межевания установлены:

- перечень земельных участков, на которых осуществлена прирезка;

- перечень земельных участков, координаты которых подлежат корректировке;

- перечень существующих изымаемых земельных участков (Таблица 3).